매물 유형: 토지
분석 번호: 10622
종합 리스크 점수: 57점
본 토지는 부천시 송내동에 위치한 제3종일반주거지역 내 '도로' 지목의 소형 토지로, 건축불가 특수매물 패널티가 적용됩니다. 중동역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 송내동은 지역 내 토지 거래 활성도 1위를 기록하고 있어 환금성이 양호합니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근에 대규모 주택 공급 사업이 다수 예정되어 있어 주변 환경 변화에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.
제시가 8,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 1,663만 원 ~ 최고 1억 5,068만 원, 중앙값 1억 3,072만 원) 내에 위치하며, 중앙값 대비 하단에 속하는 수준입니다. 다만, 본 매물은 '건축불가 특수매물 패널티'가 적용된 점을 고려해야 합니다. 공시지가 배율 추정치(2,520만 원 ~ 4,124만 원)와 비교하면 제시가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 이는 '알박기'와 같은 특수 목적의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.
유사도 95점의 첫 번째 비교사례는 부천시 원미구 심곡동 7**번지 토지로, 2025년 9월에 24㎡가 1억 596만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 1억 3,072만 원입니다. 유사도 90점의 두 번째 사례는 부천시 소사구 심곡본동 6**번지 토지로, 2025년 10월에 18.2㎡가 1,000만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 1,663만 원입니다. 유사도 91점의 세 번째 사례는 부천시 원미구 소사동 7*번지 토지로, 2024년 7월에 54㎡가 2억 8,800만 원에 거래되었으며, 대상지에 대입 시 보정 완료된 총액은 1억 5,068만 원입니다.
본 토지는 지목이 '도로'이고 면적이 작아 독립적인 개발을 통한 직접적인 수익 창출은 어렵습니다. 그러나 '알박기'와 같이 인접 필지 개발 시 필수적인 도로 확보를 위한 매입 수요가 발생할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 부천시 송내동은 지역 내 토지 거래 활성도 1위를 기록하고 있으며, 중동역 역세권에 위치하여 잠재적인 수요는 충분합니다. 다만, 특수 목적의 매물인 만큼 매수자의 명확한 투자 전략이 중요합니다.
물리적인 하자는 토지 자체의 특성상 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 지목이 도로인 만큼 지상에 건축물이 존재하지 않으며, 지하 매설물 여부 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 법적 하자로는 토지거래계약에 관한 허가구역 및 지구단위계획구역이라는 점이 있으며, 이는 개발 및 거래에 제약으로 작용할 수 있습니다.
부천시 송내동은 최근 롯데건설의 대규모 주택 공급 예정, 소사본동 가로주택정비사업 착공 등 다수의 개발 호재가 존재합니다. 특히 '송내역 푸르지오 센트비엔' 등 인근에 2,580세대의 신규 공급이 예정되어 있어 주변 환경 개선 및 유동인구 증가가 기대됩니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세를 보여 시장의 관심이 높아지고 있음을 알 수 있습니다. 본 토지는 이러한 개발 흐름 속에서 인접 필지 개발 수요에 따라 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.
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