경기도 안성시 가사동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10603

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

본 토지는 자연녹지지역에 위치하며, 나대지 상태로 건축 가능성이 있습니다. 인근 도로 개설 공사 등 일부 개발 호재가 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제가 존재하여 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 시장 활성도는 보합세이나, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 대비 제시가가 높은 편이므로 신중한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근 가사동 도시계획시설(도로: 소로 2-189호선) 개설공사 등 일부 개발 호재가 존재합니다. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 추가 규제가 있어 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.
개발 잠재력: 6점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 있으나, 자연녹지지역의 법정 상한 용적률 50%는 개발 밀도에 한계가 있습니다. 주변 인허가 현황을 볼 때 근린생활시설, 창고시설, 단독주택 등의 건축이 주를 이루고 있습니다.
가격 적정성: 4점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 대비 제시가가 상당히 높은 수준입니다. 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
시장 활성도: 6점 — 안성시 전체 지가지수 및 토지거래 필지수 동향은 보합 또는 상승 추세이나, 대상지 주변의 직접적인 거래 활성도는 높지 않습니다. 인근 지역 미분양 세대수가 938세대로 주택 시장의 공급 부담이 존재합니다.
교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없으며, 터미널 인근이라는 사용자 제보 외에 대중교통 접근성에 대한 구체적인 강점은 확인되지 않습니다. 다만, 가사동 내 도로 개설 공사가 예정되어 있어 향후 접근성 개선 여지는 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 12곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 6점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.6% 변동하여 약한 증가세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '세로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시가 45억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위(최저 4억 8,793만 원 ~ 최고 7억 3,189만 원)와 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 이는 공시지가 기반 추정치와 큰 차이를 보여, 시장 가치 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유사 조건의 비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재 보정)는 적용되지 않았습니다. 비교사례가 부재하여 상세한 분석은 어렵습니다.

심층 분석

안성시의 지가지수 및 토지거래 필지수는 보합 또는 상승 추세를 보이며, 인구 또한 소폭 증가하고 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 토지 가치에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 인근 지역에 2,965세대의 신규 아파트 공급 예정 물량(해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트, 안성영무예다음 등)이 존재하여, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 따르지만, '건축용'으로 적합하다는 사용자 제보와 평지 지형은 개발 용이성을 높이는 요소입니다. 다만, 제시가가 공시지가 배율 추정치 대비 현저히 높아 경제적 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 현장 답사를 통해 토지의 실제 경사도, 지반 상태, 인접 토지와의 경계 문제, 지하 매설물 유무 등을 확인해야 합니다. 특히 지목이 '답'이므로 성토 또는 지반 보강이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

안성시는 최근 '중부권 광역급행철도' 추진, '넥스트에어로스페이스', '동우일렉트릭' 등 대규모 투자유치 소식으로 지역 경제 활성화 기대감이 높습니다. 특히 가사동 내 도로 개설 공사 예정은 대상 토지의 교통 접근성 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 자연녹지지역의 규제와 토지거래계약에관한허가구역 지정은 개발 잠재력을 제한하는 요소입니다. 향후 6개월 시세는 안성시의 지가변동률이 보합세를 유지하고 토지거래 필지수가 상승 추세임을 고려할 때, 보합 가능성이 높습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면 현황과 건축 허가 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인하십시오.
토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'이므로, 토지거래허가 대상 여부 및 절차를 확인하십시오.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등) 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 추가 비용 발생 여부를 점검하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 분쟁 이력을 확인하십시오.
주변 개발 사업 고시 중 '가사동 도시계획시설(도로: 소로 2-189호선) 개설공사'의 구체적인 진행 상황 및 대상 토지에 미치는 영향을 확인하십시오.
주변 터미널과의 실제 접근성 및 개발 호재로서의 가치를 현장 답사를 통해 면밀히 검토하십시오.

최종 판정

보류