매물 유형: 토지
분석 번호: 10596
종합 리스크 점수: 47점
본 매물은 경기도 고양시 일산동구 설문동에 위치한 계획관리지역 토지로, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 존재합니다. 주변에 호화주택이 형성되어 있고 일산신도시 재건축 호재가 언급되는 등 긍정적인 요인이 있습니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 높은 수준으로, 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 16억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 3억 4,052만 원 ~ 최고 3억 4,052만 원 범위와 비교할 때 매우 높은 수준입니다. 이는 주변 땅을 포함한 총 465평에 대한 가격이거나, 일산신도시 재건축 등 미래 개발 호재가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 고양시 일산동구 설문동의 '대' 지목 토지로, 2026년 5월에 2억 5,400만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 518m 거리에 위치하며, 계획관리지역으로 용도지역이 동일합니다. 면적 보정 계수 0.9711이 적용되어 대상지의 면적(661㎡)이 사례(408㎡)보다 커서 대규모 감가가 반영되었습니다. 시점, 용도, 도로, 역세권, 호재 보정 계수는 1.000이 적용되어 추가적인 보정은 없었습니다. 이 사례를 통해 산출된 대상지의 보정 후 대입 총액은 3억 4,052만 원입니다.
고양시 일산동구의 지가지수는 상승 추세에 있으며, 설문동은 지역 내 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. 계획관리지역으로 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 존재하며, 주변에 4,094세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 및 지역 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 매우 높아, 투자 수익률 분석 시 신중한 접근이 필요합니다.
건물 준공일이 2011년 10월 4일로 15년 경과된 단독주택임을 고려할 때, 외벽, 지붕, 내부 시설 등에 대한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 내진설계가 미적용된 건물로, 향후 유지보수 및 안전성 측면에서 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 사진 정보 부재로 구체적인 물리적 하자는 판단하기 어렵습니다.
일산신도시 재건축 추진은 장기적으로 지역 가치 상승에 큰 호재로 작용할 수 있습니다. 주변에 휴먼빌 일산 클래스원, 고양 장항 아테라, 고양장항 제일풍경채 등 대규모 아파트 단지 공급이 예정되어 있어 인구 유입과 함께 주거 환경 개선이 기대됩니다. 용적률 갭이 63.61%p로 개발 잠재력이 높으며, 인근에 어린이공원 조성 및 변경 계획 등 생활 편의시설 확충 호재도 존재합니다. 다만, 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 인해 거래 절차가 복잡할 수 있으며, 군사시설보호구역 규제는 개발 행위에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 6개월 시세는 지가지수 상승 추세와 거래 활성도를 고려할 때 보합 또는 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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