매물 유형: 아파트
분석 번호: 1058
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 재건축 연한 도래가 긍정적이나, 인근 신규 공급 물량과 노후도에 대한 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 17억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 17억 1,558만 원에서 18억 2,185만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 18억 2,185만 원에 근접한 수준으로, 현재 시장 상황과 유사 거래 사례를 고려할 때 합리적인 가격 범위에 속하는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건 모두 대상 매물과 동일 단지인 한강삼성아파트의 59.76㎡ 면적 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 18억 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 대상지 대입 총액은 18억 2,185만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 10층 거래로 16억 9,500만 원에 거래되었으며, 동일한 시점 보정 계수를 적용하여 대상지 대입 총액은 17억 1,558만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 시점 거래로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 매물은 마포역 역세권(도보 7분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다. 서울 마포구의 매매가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기 및 중장기적인 투자 매력이 존재합니다.
한강삼성아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한인 30년에 1년 남았습니다. 이는 재건축 추진을 위한 초기 단계 진입이 임박했음을 의미합니다. 다만, 재건축은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되므로, 사업성 분석 및 주민 동의율 등 구체적인 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다. 현재로서는 재건축 가능성이 높지만, 실제 사업 추진까지는 변동성이 존재합니다.
서울 마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승 국면에 있으며, 대상 매물은 우수한 입지와 재건축 잠재력을 갖추고 있어 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 이러한 공급 물량은 단기적으로는 가격 상승을 제한할 수 있으나, 장기적으로는 지역 전체의 인프라 개선과 함께 가치 상승을 견인할 수도 있습니다. 거시경제 지표(가계대출금리 상승, 소비자물가지수 상승)는 다소 부담 요인이 될 수 있으나, 지역 내 개발 호재와 역세권 프리미엄이 이를 상쇄할 것으로 예상됩니다.
매수