매물 유형: 아파트
분석 번호: 1056
종합 리스크 점수: 75점
역세권 입지와 활발한 시장 동향을 보이나, 재건축 잠재력은 낮은 매물입니다.
제시 매매가 21억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 18억 5,671만 원에서 19억 9,387만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 상승 추세와 역세권 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 #1 공덕동 한화꿈에그린(2026년 6월, 84.939㎡, 19억 3,500만 원)은 대상지와 500m 거리로, 보정 후 대입 총액은 19억 2,955만 원입니다. 비교사례 #2 신공덕동 공덕아이파크(2026년 5월, 84.96㎡, 20억 원)는 대상지와 500m 거리로, 보정 후 대입 총액은 19억 9,387만 원입니다. 비교사례 #3 현석동 강변힐스테이트(2026년 5월, 84.85㎡, 18억 6,000만 원)는 대상지와 500m 거리로, 보정 후 대입 총액은 18억 5,671만 원입니다. 이들 사례는 모두 다른 단지 및 거리에 따른 감점이 적용되었습니다.
대상 아파트는 마포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 학군이 잘 형성되어 있어 주거 만족도가 높습니다. 이는 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 투자 가치를 가집니다.
건물 나이는 22년으로, 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가능합니다. 또한 현재 용적률이 298.39%로 법정 상한(300%)에 근접하여 용적률 갭이 1.61%p에 불과하므로, 향후 재건축 시 사업성이 낮을 가능성이 있습니다. 리모델링 가능성은 검토해 볼 수 있습니다.
마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 긍정적인 시장 분위기입니다. 마포역 역세권 입지와 풍부한 생활 인프라는 지속적인 수요를 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 마포자이힐스테이트 라첼스 등 인근 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 공급 경쟁이 심화될 경우 일시적인 시세 조정이 있을 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 호재와 서울 핵심 입지로서의 가치가 유지될 것으로 전망됩니다.
보류