매물 유형: 아파트
분석 번호: 1054
종합 리스크 점수: 75점
우수한 교통 접근성과 생활 편의성을 갖춘 단지로, 시장 지수 상승세와 비교사례 분석을 종합할 때 제시 매매가는 합리적인 수준으로 판단되나, 인근 신규 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.
사용자 제시 매매가 19억 1,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 16억 9,032만 원 ~ 최고 18억 5,052만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 시장의 매매가격지수 상승세와 역세권 프리미엄, 그리고 단지의 양호한 주거 환경이 선반영된 것으로 보입니다. 다만, 인근에 예정된 다수의 신규 공급 물량(마포자이힐스테이트 라첼스, 마포 푸르지오 어반피스 등 총 3,114세대)이 향후 시장에 미칠 영향을 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 마포용강삼성래미안의 59.98㎡ 매매 거래입니다. #1 사례는 2026년 1월 13층 거래로 18억 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상 매물에 대입 시 18억 5,052만 원으로 환산됩니다. #2 사례는 2026년 2월 3층 거래로 16억 6,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)을 반영하여 대상 매물에 대입 시 16억 9,032만 원으로 환산됩니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 유사성을 가집니다.
마포용강삼성래미안은 대흥역, 마포역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나고, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 최근 마포구 아파트 시장은 매매가격지수 상승과 수요 우세가 지속되고 있어 단기적인 투자 가치도 양호한 편입니다. 다만, 인근의 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 경쟁 심화 및 가격 변동 요인으로 작용할 수 있으므로, 장기적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.
대상 단지는 2003년 준공되어 현재 23년 경과되었습니다. 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 재건축 사업성 판단은 어렵습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대당 주차대수 등을 고려할 때 추진 가능성은 있으나, 구체적인 사업성 검토는 추가적인 정보가 필요합니다.
마포구 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 역세권 입지의 아파트는 꾸준한 수요를 보일 것으로 예상됩니다. 대흥역(6호선)과 마포역(5호선)을 이용할 수 있는 대상 단지의 입지적 강점은 미래 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 마포구 내 다수의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승폭을 제한하거나 일시적인 조정이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 장기적인 관점에서 시장 동향과 공급 물량을 지속적으로 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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