경기도 수원시 장안구 조원동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10527

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 토지는 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 법정 용적률 200% 대비 미등록 상태로 개발 잠재력이 우수합니다. 광교산 숲세권과 조원IC 인접으로 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 다만, 인근 대규모 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 제1종일반주거지역으로 용적률 상한 200% 대비 현재 미등록 상태로 개발 잠재력이 존재합니다. 인근에 용도지역 변경 호재가 감지되나 직접 수혜 반경을 벗어나 있어 추가적인 분석이 필요합니다. 다수의 단독주택 신축 허가 이력이 있어 주거용 개발은 용이할 것으로 보입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축이 가능하며, 법정 용적률 200% 대비 현재 활용률이 미등록 상태이므로 개발 여지가 충분합니다. 주변 단독주택 신축 인허가 사례가 다수 확인되어 주거용 개발에 유리한 환경입니다.
시장 동향: 6점 — 최근 6개월간 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 하락 추세이나, 지역 내 토지 거래 활성도는 상위권에 속합니다. 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
교통 접근성: 6점 — 지하철역은 없으나, 조원IC 차량 6분 거리로 자가용 접근성이 양호합니다. 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어 진출입에 일부 제약이 있을 수 있습니다.
주변 환경: 7점 — 광교산과 광교산산림욕장 배후 숲세권으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 인근에 금당어린이공원, CU 편의점, 숲속반디어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — CU 수원KTX역사점 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.8% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '제1종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9억 3,100만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 3억 6,458만 원 ~ 최고 3억 6,458만 원, 중앙값 3억 6,458만 원)과 비교할 때 상당히 높은 수준입니다. 이는 실거래 기반 비준가격 대비 약 2.5배 이상 높은 가격으로, 미래 개발 가치나 잠재적 호재가 상당 부분 선반영되었을 가능성이 있습니다. 추가적인 개발 계획이나 숨겨진 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 수원시 장안구 연무동 6*에 위치한 제1종일반주거지역의 '대' 지목 토지로, 2025년 3월에 6억 8,850만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 953m 거리에 있으며, 유사도 점수 75점을 받았습니다. 면적 보정 계수 0.973, 시점 보정 계수 1.012, 호재 보정 계수 1.021이 적용되어 대상지 면적(125㎡) 기준으로 3억 6,458만 원으로 환산되었습니다. 용도지역 및 도로 조건은 대상지와 동일하게 매칭되어 추가 보정은 불필요했습니다.

심층 분석

대상 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 법정 용적률 200%로 단독주택 또는 다세대주택 개발에 적합합니다. 주변에 광교산과 조원IC가 있어 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 그러나 제시된 매매가는 실거래 기반 비준가격 대비 현저히 높아, 현재 시점에서의 투자 수익성 확보에는 상당한 리스크가 따를 수 있습니다. 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대한다면, 개발 비용 및 예상 수익에 대한 정밀한 분석이 선행되어야 합니다.

토지 형상이 부정형이고 도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있어, 건축 설계 및 시공 시 효율성 저하 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 지형은 완경사로 큰 문제는 없으나, 정확한 경사도 및 지반 상태에 대한 현장 조사가 필요합니다. 사진이 제공되지 않아 물리적 하자에 대한 구체적인 판단은 어렵습니다.

수원시 장안구의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어, 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적으로는 광교산 숲세권이라는 입지적 강점과 주거지역 개발 잠재력을 바탕으로 가치 상승 여지는 있으나, 현재 제시된 가격은 이러한 미래 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 보입니다.

현장 체크리스트

토지 경계가 명확한지, 인접 토지와의 경계 분쟁 이력은 없는지 현장 확인이 필요합니다.
도로 접면이 '세로한면(불)'로 명시되어 있으므로, 실제 차량 진출입 및 건축 자재 운반에 문제가 없는지 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 가스관 등)의 위치와 상태를 확인하여 향후 건축 시 추가 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 권리 관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
대상 토지에 대한 개발행위허가 이력 및 제한 사항을 관할 지자체에 문의하여 건축 가능 여부와 조건을 명확히 파악해야 합니다.
인근에 예정된 대규모 신규 주택 공급 물량(서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체Ⅰ, 정자동주상복합 등 총 1,145세대)이 향후 토지 가치 및 개발 수익성에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

최종 판정

보류