매물 유형: 토지
분석 번호: 10523
종합 리스크 점수: 57점
대상지는 제1종일반주거지역에 위치한 67㎡ 규모의 토지로, 아담한 주택 부지로 적합합니다. 인근에 광교산 숲세권이 형성되어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 조원IC 접근성이 양호합니다. 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으며, 공시지가 배율 추정치와 비교 시 합리적인 범위 내에 있습니다. 인근에 다수의 단독주택 신축 허가 이력이 있어 개발 용이성이 높지만, 대규모 개발 호재는 직접적인 영향을 미 미치고 있습니다.
제시된 매매가 1억 6,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 4억 4,618만 원에서 최고 4억 4,618만 원과 비교할 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 가격적 메리트가 매우 높다고 판단됩니다.
선별된 비교사례는 수원시 팔달구 장안동 1**에 위치한 66㎡ 규모의 제1종일반주거지역 '대' 지목 토지로, 2023년 7월 4억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상지와 약 1865m 거리에 위치하며, 면적 보정 계수 0.988(대상이 사례보다 큼), 시점 보정 계수 1.040, 호재 보정 계수 1.021이 적용되어 최종적으로 4억 4,618만 원의 대입 총액으로 산출되었습니다. 유사도 점수는 90점으로 높은 편이나, 시점 차이 및 공시지가 비율 차이로 인한 감점이 있었습니다.
대상지는 제1종일반주거지역으로 주택 건축에 적합하며, 광교산 숲세권이라는 자연 친화적인 입지를 강점으로 가집니다. 제시된 매매가 1억 6,500만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(4억 4,618만 원) 대비 현저히 낮아 가격적 메리트가 매우 높습니다. 공시지가 배율 추정치(1억 325만 원 ~ 1억 6,896만 원)와 비교 시 적정 범위 내에 있어 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다. 인근에 서광교 한라비발디 레이크포레, 북수원이목지구 대방 디에트르 더 리체 등 1,145세대의 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 가능성이 있으나, 대상지는 소규모 주택 부지로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 수원시의 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.
토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 도로접면이 확보되어 있어 적습니다. 다만, 지하 매설물 여부나 토양 오염 가능성 등은 현장 확인이 필요합니다. 사진이 제공되지 않아 육안으로 확인할 수 있는 균열, 누수 등의 건물 노후도 판단은 어렵습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 지가지수 추이 및 이용상황별 지가지수가 보합세를 보이고 있으며, 용도지역별 및 지역별 지가변동률도 큰 폭의 상승이나 하락 없이 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 순수토지 거래 필지수는 소폭 하락 추세이나, 대상지 반경 내 꾸준한 실거래가 탐지되고 있어 급격한 시세 변동보다는 안정적인 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 인근에 다수의 단독주택 신축 허가 이력이 있어 주택 부지로서의 수요는 꾸준할 것으로 보이며, 광교산 숲세권이라는 입지적 강점은 지속적인 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수