매물 유형: 토지
분석 번호: 10522
종합 리스크 점수: 57점
경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 본 토지는 제1종일반주거지역으로 주택 및 빌라 건축에 적합하며, 용적률 갭이 140.35%p로 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인근 세류역(1호선)이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄이 기대되며, 세류동은 지역 내 토지 거래량 2위로 환금성이 우수합니다. 다만, 비행안전제5구역 등 일부 규제가 존재하며, 인근에 대규모 신규 주택 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으니 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 8억 8,300만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼인 최저 7억 9,598만 원에서 최고 7억 9,598만 원(중앙값 7억 9,598만 원)과 비교할 때, 스펙트럼 상단에 위치하여 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 이는 군공항 이전 등 미래 호재에 대한 기대감이 선반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 수원시 권선구 세류동 8**에 위치한 284㎡ 규모의 제2종일반주거지역 대지입니다. 2023년 9월에 10억 5,000만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가는 1,016만 원입니다. 대상지와의 유사도 점수는 64점이며, 시점 보정 계수 1.0381, 면적 보정 계수 0.9904, 역세권 보정 계수 1.02, 호재 보정 계수 1.021이 적용되어 최종적으로 7억 9,598만 원으로 환산되었습니다. 이 사례는 대상지와 용도지역 및 지목이 유사하나, 제2종일반주거지역이라는 점에서 차이가 있습니다. 공시지가 배율 추정 시에는 제1종일반주거지역을 기준으로 1.1~1.8배(중간값 1.4배)를 적용하여 3억 455만 원 ~ 4억 9,836만 원 수준으로 추정됩니다.
수원시 권선구 세류동은 지역 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 우수하며, 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 인근에 세류역(1호선)이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 용적률 갭이 커서 개발 잠재력이 높습니다. 특히 군공항 이전 시 땅값 상승 가능성이 언급되고 있어 장기적인 투자 가치가 기대됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 주택 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 점은 유의해야 합니다. 전반적으로 안정적인 시장 흐름 속에서 개발 호재를 통한 수익성 확보 가능성이 있습니다.
대상 토지는 사다리형 평지 지형으로 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 건축물대장상 2024년 준공된 제2종근린생활시설(제조업소)이 존재하며, 일반철골구조로 비교적 신축 건물입니다. 내진설계가 적용되어 있어 안전성도 확보된 것으로 보입니다. 다만, 비행안전제5구역에 포함되어 있어 고도 제한 등 건축 규제가 있을 수 있으므로, 정확한 건축 가능 여부 및 규모를 확인해야 합니다.
향후 6개월간 수원시 권선구의 지가지수와 지가변동률은 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다. 토지 거래 필지수는 최근 하락 추세이나, 세류동은 지역 내 거래 활성도가 높은 편입니다. 인근에 신혼희망타운, 매교역 팰루시드 등 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 주거 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 특히 군공항 이전이라는 잠재적 호재는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근 지역의 용도변경 사례를 볼 때, 향후 상업화 가능성도 있어 개발 이익을 기대할 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 특정 호재에 따른 상승 가능성을 내포하고 있습니다.
보류