매물 유형: 아파트
분석 번호: 1050
종합 리스크 점수: 71점
역세권 입지와 신축급 단지 경쟁력을 바탕으로 한 안정적인 월세 매물이나, 인근 신규 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성은 존재합니다.
제시된 보증금 10억 원, 월세 120만 원의 월세 매물은 동일 단지 유사 면적의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 20억 4,745만 원에서 최고 28억 8,122만 원 사이의 범위 내에서 적절한 수준으로 판단됩니다. 월세 환산 시 보증금 운용수익을 포함한 추정가는 13억 5,000만 원으로, 이는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있습니다. 다만, 월세 매물의 특성상 보증금의 비중이 높으므로 전세가율과 유사한 관점에서 접근할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 동일 단지(이편한세상마포리버파크)의 동일 면적(84.98㎡) 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 4월 12층 거래로 보정 후 대입 총액은 20억 4,745만 원이며, #2 사례는 2026년 2월 6층 거래로 보정 후 대입 총액은 28억 8,122만 원입니다. 시점 보정 계수는 각각 1.009와 1.018이 적용되었습니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치 평가에 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
이편한세상마포리버파크는 마포역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 준공 10년차의 신축급 단지로서 단지 경쟁력 또한 우수합니다. 월세 시장의 꾸준한 상승세와 마포구의 높은 거래 활성도를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 매물로 판단됩니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 20년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
마포구는 서울 도심 중심업무지구(CBD)와 인접하여 직주근접 수요가 높고, 한강변 입지를 바탕으로 꾸준한 주거 선호도를 유지하고 있습니다. 월세 시장의 상승세와 높은 수급동향 지수는 긍정적인 전망을 뒷받침합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 임대 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 서울시의 주택 공급 정책 및 거시경제 상황에 따라 변동성이 있을 수 있으나, 현재로서는 안정적인 가치 유지 및 완만한 상승이 예상됩니다.
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