매물 유형: 주택
분석 번호: 1041
종합 리스크 점수: 73점
우수한 입지와 개발 잠재력을 갖추고 있으나, 제시가는 인근 실거래가 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
제시 매매가 19억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 5,682만 원에서 23억 1,001만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 인근 지역의 개발 호재 및 높은 용적률 갭에 따른 미래 개발 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 대상지와 유사한 주택 유형 및 지역에 위치하며, 최근 1~3개월 내 거래된 사례들입니다. 각 사례는 공시지가 비율, 건물 연식, 시점 등에 따라 보정되었으며, 특히 유사도 100점인 신풍동 사례(#10)는 대상지와 공시지가 비율이 동일하고 건물 연식 및 시점 보정을 거쳐 16억 1,975만 원으로 대입 가치가 산출되었습니다. 전반적으로 대상지 면적과 조건을 대입한 환산 총액은 최저 8억 5,682만 원에서 최고 23억 1,001만 원 사이의 분포를 보입니다.
대상 매물의 공시지가 기준 토지가치는 3억 8,904만 원이며, 추정 시장 토지가치는 일반상업지역 배율 1.5~3.0배 적용 시 5억 8,356만 원에서 11억 6,712만 원으로 추정됩니다. 건물은 준공 8년차로 잔존가치율 60%를 보이며, 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때 제시 매매가 19억 원은 시장 토지가치 추정 범위의 상단에 위치합니다. 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교 시, 제시가는 스펙트럼의 상위권에 해당하여 미래 개발 가치가 반영된 것으로 보입니다.
본 건물은 준공 8년차로 재건축 연한까지는 시간이 있으나, 일반상업지역에 위치하며 법정 용적률 1300% 대비 현재 용적률이 67.61%로 용적률 갭이 1232.39%p에 달합니다. 이는 향후 재건축 또는 신축을 통한 개발 잠재력이 매우 높음을 의미합니다. 특히 인근에 '수원성 중흥S-클래스' 등 대규모 주택 재건축 사업이 예정되어 있어, 지역 개발 압력이 높아질 것으로 예상됩니다. 용도지역 변경 호재도 감지되어 개발 이익을 기대할 수 있는 요소가 많습니다.
본 매물은 단독주택 매매이므로 임대수익 분석은 해당되지 않습니다. 다만, 층별 상세 현황에 소매점이 포함되어 있어 향후 상업용으로의 활용 가능성도 검토해볼 수 있습니다.
향후 1~3년 시세 전망은 복합적입니다. 수원시 연립/다세대 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 월세가격지수는 상승세입니다. 인근 지역에 '효성해링턴 플레이스 동수원', '수원 PEER', '수원성 중흥S-클래스' 등 총 1,532세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 경쟁 심화에 따른 가격 조정 압력이 있을 수 있습니다. 그러나 수원시의 반도체 산업 호황, 경제자유구역 추진 등 긍정적인 지역 개발 뉴스가 지속되고 있으며, 대상지의 높은 용적률 갭과 일반상업지역이라는 토지 용도지역의 특성을 고려할 때 장기적으로는 개발 가치 상승에 따른 시세 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 특히 '수원 반도체 산업 호황에 부동산 시장 활기', '수원시가 '경제자유구역'으로 꿈꾸는 첨단도시' 등의 뉴스는 지역 경제 활성화와 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
매수