매물 유형: 토지
분석 번호: 10380
종합 리스크 점수: 43점
대상 토지는 계획관리지역 내 주택 건축이 가능한 부지로, 비행안전구역 등 일부 규제가 있으나 자연취락지구 지정으로 개발 인센티브도 기대할 수 있습니다. 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 제시 매매가가 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있으며, 평택시 토지 시장은 보합세 속 거래량은 증가 추세를 보이고 있습니다. 다만, 인근 대규모 주택 공급 예정 물량과 평택시 미분양 현황은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.
제시 매매가 5억 1,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 6억 4,458만 원 ~ 최고 6억 4,458만 원(중앙값 6억 4,458만 원) 대비 약 1억 3,458만 원 낮은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 평택시 합정동 8**번지의 토지로, 2025년 7월에 5억 8,500만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 215만 원입니다. 이 사례는 대상지와 약 2,634m 거리에 위치하며, 용도지역은 생산관리지역, 지목은 답으로 대상지와 유사성이 높습니다. 시점 보정 계수 1.007이 적용되어 시간 경과에 따른 지가 변동이 반영되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 유사성으로 인해 1.000이 적용되었습니다. 호재 보정은 5건의 호재가 감지되었으나, 직접적인 수혜 반경을 초과하여 0.0%로 반영되었습니다.
평택시의 지가지수와 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세로 전환되어 시장의 활력이 점진적으로 개선되고 있음을 시사합니다. 인근에 평택 고덕 A-47BL 공공지원 민간임대리츠사업 공동주택 신축 공사, 지제역 반도체밸리 제일풍경채 2블록 등 총 19,733세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있습니다. 이는 장기적으로 인구 유입 및 주거 수요 증가로 이어져 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 지역 내 주택 시장의 경쟁 심화를 야기할 수 있습니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 주택 건축이 가능하며, 주변에 국가산단 호재가 언급되어 있어 장기적인 개발 압력은 존재합니다. 제시 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.
제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 토지 형상이 부정형인 점은 향후 건축 설계 시 효율성 측면에서 다소 제약이 될 수 있습니다. 비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 규제에 저촉되어 있어, 개발 및 거래 과정에서 법률적 제약이 발생할 수 있습니다. 특히 비행안전구역은 건축물의 높이 제한 등 개발 계획에 직접적인 영향을 미 미칠 수 있으므로 사전 확인이 필수적입니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 평택시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 상승 추세로 전환되고 있어 시장의 활력이 점진적으로 개선될 여지가 있습니다. 다만, 평택시 미분양 세대가 3,389세대로 높은 수준이며, 인근에 19,733세대의 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 단기적인 시장 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 국가산단 호재 및 인구 유입 가능성으로 인해 개발 압력과 가치 상승 여력이 존재하나, 규제 사항과 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
매수