경기도 안성시 공도읍 승두리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10342

종합 리스크 점수: 53점

AI 요약 평가

본 토지는 자연녹지지역 내 잡종지로 개발 활용도가 높고, 주변 인구 증가 및 대규모 아파트 공급 예정으로 시장 활성화가 기대됩니다. 제시된 실거래 기반 대입 스펙트럼과 비교 시 가격적 타당성이 존재하며, 장기적인 관점에서 투자 가치가 양호합니다. 다만, 자연녹지지역의 개발 제한과 인근 개발 호재의 직접 수혜 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 주변 아파트 단지 증가 및 고속도로 광고탑 설치 등 개발 압력이 존재합니다. 잡종지 특성상 용도 활용의 자유도가 높아 잠재적 가치가 높습니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 또는 건축물대장 미등록 상태로 신축 가능성이 높으며, 주변 인허가 현황을 볼 때 다양한 건축물 신축이 활발합니다. 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 50%를 고려할 때 개발 여지가 충분합니다.
시장 활성도: 6점 — 지가변동률은 보합세이나, 순수토지 거래 필지수가 상승 추세에 있으며 공도읍 인구도 꾸준히 증가하고 있습니다. 인근에 대규모 아파트 분양 예정 물량이 있어 시장 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
교통 접근성: 5점 — 지하철역 정보는 없으나, 소로각지로 도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다. 고속도로향 광고탑 설치 등 광역 교통망과의 연계성 개선 가능성이 있습니다.
주변 환경: 6점 — 주변에 넓은들식물원, 트레이더스 홀세일 클럽 안성점 등 편의시설이 존재하며, 아파트 단지 증가로 주거 환경이 개선되고 있습니다. 미분양 세대가 감소 추세에 있어 주거 수요가 꾸준함을 보여줍니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 8곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.1% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '자연녹지지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 6점 — 토지 형상은 '사다리형'형으로, 대지 활용도가 양호한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 10억 9,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 8억 4,814만 원 ~ 최고 8억 4,814만 원(중앙값 8억 4,814만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 중기매매상사 임대 중인 현황 및 잡종지로서의 높은 활용도를 반영한 것으로 보입니다. 주변 아파트 단지 증가 및 고속도로 광고탑 설치 등 개발 호재에 대한 기대감이 가격에 일부 선반영되었을 가능성이 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유사도 88점의 비교사례는 평택시 죽백동 6**번지 자연녹지지역 답(畓)으로, 2024년 9월 1213㎡가 6억 7,170만 원에 거래되었습니다. 보정 전 평당가는 183만 원이었으나, 시점 및 면적 보정을 거쳐 대상지에 대입 시 8억 4,814만 원으로 환산됩니다. 이는 대상 토지의 면적 및 용도지역 등 개별 요인을 반영한 결과입니다.

심층 분석

안성시 공도읍은 인구가 꾸준히 증가하고 있으며, 인근에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 대규모 아파트 분양 예정 물량이 2,965세대에 달합니다. 이는 향후 주거 및 상업 시설 수요를 견인하여 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 잡종지로서 용도 활용의 자유도가 높아 다양한 사업 모델을 구상할 수 있으며, 현재 임대 중인 중기매매상사를 통해 안정적인 임대 수익도 기대할 수 있습니다.

제공된 정보에 따르면 토지 경사가 없는 평지이며, 건축이 가능하다고 합니다. 물리적인 하자에 대한 구체적인 정보는 없으나, 현장 방문 시 지반 상태, 지하 매설물 유무, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 임대 중인 시설의 노후도나 유지보수 필요성도 점검해야 합니다.

안성시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수가 상승하고 있습니다. 미분양 세대도 감소 추세에 있어 전반적인 부동산 시장의 회복 및 활성화 조짐이 보입니다. 특히 공도읍의 인구 증가는 장기적인 관점에서 토지 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 중부권 광역급행철도 추진 등 지역 내 다양한 개발 호재들이 잠재적 가치를 높일 수 있으나, 대상 매물과의 직접적인 수혜 여부는 추가적인 검토가 필요합니다.

현장 체크리스트

현재 임대 중인 중기매매상사의 임대차 계약 조건(기간, 보증금, 월세, 특약사항)을 상세히 확인하여 매매 후 수익성 및 활용 계획에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
잡종지로서 용도에 자유롭다고 하나, 실제 건축 가능한 용도 및 규모, 건폐율, 용적률 등 건축 관련 법규 및 조례를 관할 지자체에 문의하여 정확히 확인해야 합니다.
소로각지 도로 접면의 실제 폭과 차량 통행 가능 여부, 진출입의 용이성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
주변 아파트 단지 증가 및 고속도로향 광고탑 설치 등 호재가 매물에 미치는 직접적인 영향과 개발 계획의 구체적인 진행 상황을 확인해야 합니다.
토지 등기부등본을 통해 가압류, 가처분, 근저당권 등 권리 관계에 문제가 없는지 최종 확인해야 합니다.

최종 판정

매수