경기도 수원시 권선구 세류동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 10075

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

대상 토지는 세류역 역세권에 위치하며 1번국도변에 접하여 입지적 강점이 뛰어납니다. 제2종일반주거지역임에도 불구하고 높은 용적률 갭과 인근 상업화 시그널은 향후 개발 이익을 기대하게 합니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 보입니다. 비행안전구역 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 대상지는 제2종일반주거지역으로 용적률 갭이 크고, 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 향후 상업지역으로의 용도변경 가능성이 높습니다. 이는 자산 가치 상향에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 비행안전제5구역(전술)에 저촉되어 개발 시 고도 제한 등의 규제가 있을 수 있습니다.
• 개발 잠재력: 8점 — 현재 용적률 58.34% 대비 법정 상한 용적률 250%로 191.66%p의 큰 갭이 존재하여 추가 개발 여력이 매우 높습니다. 건물 연식이 22년으로 리모델링 또는 신축을 통한 개발이 용이하며, 인근 신규 공급 및 개발 호재가 다수 존재하여 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
• 입지 우수성: 9점 — 세류역(1호선)이 도보 6분 거리에 위치한 역세권이며, 1번국도변에 접하여 접근성이 우수합니다. 맞은편 아이파크 대단지와 오피스텔, 아파트 완공 예정 등 주변 개발이 활발하여 상권 활성화 및 유동인구 증가가 예상됩니다. 권선구 내 토지 거래량 2위인 세류동에 위치하여 환금성 또한 우수합니다.
• 가격 적정성: 6점 — 제시된 매매가 22억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 12억 6,206만 원 ~ 최고 15억 3,842만 원) 대비 높은 수준입니다. 이는 미래 개발 가치 및 호재가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다. 공시지가 배율 추정치(9억 1,179만 원 ~ 14억 9,203만 원)와 비교해도 상단에 위치합니다.
• 시장 활성도: 7점 — 수원시 권선구 세류동은 지역 내 토지 거래 활성도 2위로 환금성이 우수합니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 지역 내 신규 주택 공급이 활발하게 예정되어 있어 장기적인 관점에서 토지 개발 압력 및 가치 상승 요인이 존재합니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 세류역 1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 1.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 22억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼인 최저 12억 6,206만 원에서 최고 15억 3,842만 원 대비 높은 수준입니다. 이는 미래 개발 가치 및 주변 호재에 대한 기대감이 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다. 공시지가 배율 추정치와 비교해도 상단에 위치하여, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 2건으로, 유사도 77점의 #1 사례(수원시 권선구 세류동 1***)는 2026년 3월 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가 1,722만 원으로 보정 후 대입 총액 15억 3,842만 원으로 산출되었습니다. 유사도 100점의 #2 사례(수원시 권선구 권선동 1***)는 2024년 7월 거래되었으며, 대지면적 기준 평당가 1,413만 원으로 보정 후 대입 총액 12억 6,206만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 제2종일반주거지역의 '대' 지목으로 대상지와 유사한 조건을 가집니다. 역세권 프리미엄 5%와 호재 보정 2.1%가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 토지는 세류역 역세권에 위치하며, 1번국도변의 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 주변 아이파크 대단지 및 신규 오피스텔, 아파트 공급 예정으로 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다. 제2종일반주거지역임에도 불구하고 용적률 갭이 커서 개발 잠재력이 높으며, 인근 지역의 상업화 시그널은 향후 용도변경을 통한 자산 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치 대비 높은 수준으로, 미래 가치가 과도하게 선반영되었을 가능성이 있습니다. 투자 시 장기적인 관점에서 개발 계획 및 시장 변화를 면밀히 분석해야 합니다.

건물은 2004년 준공된 경량철골구조의 제2종근린생활시설로, 22년 경과된 건물입니다. 건축물대장상 내진설계는 미적용되어 있으며, 주차는 옥내외 모두 0대로 기재되어 있습니다. 이는 향후 리모델링 또는 신축 시 주차 공간 확보 및 내진 보강에 대한 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 비행안전제5구역(전술)에 저촉되어 있어 개발 시 고도 제한 등의 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

수원시 권선구의 지가지수 및 지가변동률은 현재 보합세를 유지하고 있으나, 지역 내 미분양 세대가 19세대로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 또한, '매교역 팰루시드' 등 3,105세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 장기적으로 인구 유입 및 주거 환경 개선이 기대됩니다. 반도체 산업 성장 기대감 관련 뉴스 등 지역 호재가 지속적으로 발생하고 있어, 토지 개발 압력이 증가하고 가치 상승 요인이 충분합니다. 다만, 토지 거래 필지수가 하락 추세에 있어 단기적인 거래 활성도는 다소 둔화될 수 있습니다. 장기적으로는 개발 잠재력과 호재를 바탕으로 가치 상승 가능성이 높습니다.

현장 체크리스트

• 비행안전제5구역(전술) 규제로 인한 건축물 높이 및 용도 제한 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.
• 부정형 토지 형상으로 인한 건축 설계의 효율성 및 추가 비용 발생 가능성을 건축사와 상담하여 확인해야 합니다.
• 현재 건물(제2종근린생활시설 사무소)의 임대 현황 및 임대료 수준, 임차인 승계 여부를 정확히 파악해야 합니다.
• 1번국도변에 위치한 상가부지로서 소음 및 진동 등 환경적 요인이 상가 운영에 미칠 영향을 현장 방문하여 확인해야 합니다.
• 주변 신규 아파트 및 오피스텔 완공 예정에 따른 상권 변화 및 경쟁 심화 가능성을 분석해야 합니다.
• 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로, 토지 취득 시 허가 절차 및 조건을 사전에 확인해야 합니다.

최종 판정

보류