매물 유형: 아파트
분석 번호: 1007
종합 리스크 점수: 70점
동일 단지 내 유사 면적 거래가 대비 적정 수준의 가격으로 판단되며, 지역 내 활발한 거래량과 개발 호재가 긍정적인 요인입니다.
제시된 매매가 6억 2,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 4억 5,750만 원에서 6억 3,578만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 내 최고가 거래 사례와 유사한 수준으로, 시장의 기대치를 반영한 적정 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수가 높습니다. 특히 유사도 100점 사례인 #1(2026년 4월, 76.34㎡, 6억 2,800만 원)은 시점 보정 후 6억 3,578만 원으로 대상 매물의 제시가와 유사합니다. #3, #4, #5, #6 사례는 면적 감점(-10점)이 있으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이 사례들을 종합적으로 고려할 때, 대상 매물의 제시가는 시장 흐름과 유사 단지 거래가에 부합하는 수준으로 보입니다.
대상 매물은 장한평역 준역세권에 위치하며, 인근에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 동대문구는 아파트 거래량이 꾸준히 증가하고 매매수급동향이 수요 우세를 보이는 등 시장 활성도가 양호합니다. 다만, 소규모 단지 특성상 대단지 대비 투자 유동성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다. 인근 청량리역 일대의 대규모 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
한강훼미리주상복합아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차 건물로, 재건축 연한(30년)까지는 13년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 하지만 용적률이 588.69%로 법정 상한(1300%) 대비 711.31%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 추후 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.
동대문구는 매매가격지수와 전세가격지수 모두 상승세를 보이고 있으며, 매매수급동향도 수요 우세로 시장 분위기가 좋습니다. 청량리 롯데캐슬 하이루체, 퀸즈W 청량리역 등 인근 대규모 신규 공급 물량이 향후 시장에 영향을 줄 수 있으나, 청량리역 역세권 활성화 사업 등 다양한 개발 호재가 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 현재 제시가는 동일 단지 내 유사 거래 사례의 상위권에 위치하나, 시장의 상승 기대감을 반영한 적정 범위 내로 판단되며, 장기적으로는 개발 호재에 따른 추가적인 가치 상승 여력이 있을 것으로 전망됩니다.
매수